Nhà ai đang bị quy hoạch cũng nên biết: các bước nhận đền bù, để giữ vững quyền lợi của gia đình

Bảng dự đoán số tiền (nếu bạn muốn biết khoảng bao nhiêu)

Điền vài thông tin cơ bản để xem khoảng tham khảo. Số liệu chỉ xử lý trên máy của bạn.

Điền thông tin để có hướng dẫn riêng cho gia đình

Khoảng 2 phút. Câu nào chưa chắc bạn cứ để trống hoặc chọn "chưa rõ".

Tình huống thường gặp

Chọn giai đoạn đang gặp hoặc gõ từ khóa (ví dụ: thừa kế, ngân hàng, mồ mả, cưỡng chế). Bấm vào từng tình huống để xem việc cần làm theo thứ tự.

Nguyên tắc chung khi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng

Căn cứ: Luật Đất đai (Điều 85, 87, 88, 89, 91); Nghị định 88/2024, 102/2024; Nghị quyết 254/2025/QH15; Nghị định 226/2025 và 49/2026 (cấp huyện đã bỏ, việc do UBND xã đảm nhiệm)

1. Họp dân, phổ biến chính sáchTrước khi có thông báo thu hồi, UBND xã họp với người có đất trong khu vực để nói về mục đích dự án, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự kiến kế hoạch và khu tái định cư (Điều 87 khoản 1). Bạn nên đi họp và hỏi cho rõ.
2. Nhận thông báo thu hồi đấtThông báo gửi chậm nhất 60 ngày (đất nông nghiệp) hoặc 120 ngày (đất phi nông nghiệp) trước khi có quyết định thu hồi, và được niêm yết tại xã. Thông báo có hiệu lực 12 tháng (Điều 85, Điều 87 khoản 2b; thời hạn 60/120 ngày theo Nghị quyết 254/2025/QH15 từ 01/01/2026, trước đây Luật ghi 90/180 ngày).
3. Đo đạc, kiểm đếmUBND xã cùng đơn vị bồi thường và người dân ghi nhận hiện trạng: diện tích, loại đất, nhà, cây, nguồn gốc đất, người có quyền lợi liên quan, nguyện vọng tái định cư (Điều 87 khoản 2c, 2d). Bạn nên có mặt và đọc kỹ biên bản.
4. Lập và niêm yết phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cưNiêm yết công khai 10 ngày, sau đó họp lấy ý kiến có biên bản; nếu còn ý kiến không đồng ý thì có đối thoại trong 30 ngày (Điều 87 khoản 3a; thời hạn theo Nghị quyết 254/2025/QH15 Điều 3 khoản 9, từ 01/01/2026, trước đây Luật ghi 30 và 60 ngày). Đây là lúc bạn góp ý, hỏi, đề nghị chỉnh sửa.
5. Thẩm định và phê duyệt phương ánPhương án phải được thẩm định rồi UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt (Điều 87 khoản 3b, 3c). Phương án được duyệt phải gửi đến từng người, ghi rõ mức bồi thường, hỗ trợ, nhà đất tái định cư, thời gian chi trả và bàn giao đất (khoản 4b).
6. Quyết định thu hồi đấtĐược ban hành trong thời hạn 10 ngày kể từ các mốc luật quy định, ví dụ sau khi phê duyệt phương án (khi không phải bố trí tái định cư), hoặc sau khi đã bàn giao nhà, đất tái định cư, hoặc đã nhận tiền bồi thường (Điều 87 khoản 5). Việc duyệt phương án và bố trí tái định cư phải xong trước quyết định thu hồi (Điều 91 khoản 6).
7. Nhận tiền, nhận nhà đất tái định cư, bàn giao đấtĐơn vị bồi thường thực hiện chi trả và bố trí tái định cư theo phương án đã duyệt (Điều 87 khoản 4c). Bạn bàn giao đất theo thời hạn ghi trong phương án.
8. Nếu chưa đồng ý hoặc chưa bàn giaoUBND xã và Mặt trận Tổ quốc vận động, thuyết phục bằng văn bản (10 ngày); quá thời hạn mà vẫn không bàn giao thì có thể bị cưỡng chế thu hồi theo Điều 89 (Điều 87 khoản 6, 7). Chủ tịch UBND xã ra quyết định cưỡng chế (NĐ 151/2025 Điều 5 khoản 2 điểm d). Vì vậy bạn nên trao đổi sớm, đừng để sát hạn mới làm.

Bạn có những quyền lợi gì?

Căn cứ: Luật Đất đai (Điều 91, 95 đến 99, 102 đến 104, 108, 109, 111); Nghị định 88/2024/NĐ-CP

• Bồi thường về đất nếu đủ điều kiện: có sổ đỏ, hoặc quyết định giao đất, hoặc một trong các giấy tờ nêu tại Điều 137, hoặc đã nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa xong thủ tục đăng ký (Điều 95 khoản 2). Một số trường hợp không có giấy tờ vẫn có thể được bồi thường (NĐ 88/2024, Điều 5).
• Ưu tiên bồi thường bằng đất cùng mục đích; nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm duyệt phương án. Ai được bồi thường bằng đất hoặc nhà mà muốn nhận tiền thì có thể đề nghị theo nguyện vọng (Điều 91 khoản 2).
• Bồi thường nhà, công trình: nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân phải tháo dỡ thì được bồi thường theo giá trị xây dựng mới tương đương, chủ nhà được dùng lại vật liệu còn lại (Điều 102 khoản 1). Cây trồng, vật nuôi cũng được bồi thường (Điều 103).
• Chi phí di chuyển tài sản (Điều 104) và chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu có chứng từ (Điều 107).
• Các khoản hỗ trợ: ổn định đời sống, ổn định sản xuất kinh doanh, di dời vật nuôi, đào tạo chuyển đổi nghề và tìm việc làm (Điều 108, 109; NĐ 88/2024, Điều 19 đến 22). UBND tỉnh còn có thể quyết định thêm mức hỗ trợ khác cho từng dự án (Điều 108 khoản 2).
• Tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi phải chuyển chỗ ở: được giao đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư; nhiều thế hệ hoặc nhiều hộ chung một thửa có thể được xem xét thêm suất; tiền bồi thường không đủ một suất tối thiểu thì được hỗ trợ cho đủ (Điều 111 khoản 4, 5, 8).
• Được biết và được góp ý: thông báo, niêm yết, họp lấy ý kiến, đối thoại, nhận phương án được duyệt gửi tận tay (Điều 85, 87).
• Khiếu nại, khởi kiện quyết định thu hồi, quyết định cưỡng chế theo pháp luật về khiếu nại và tố tụng hành chính (Luật Đất đai Điều 237; NĐ 102/2024 Điều 40). Thời hiệu khiếu nại lần đầu là 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định (Luật Khiếu nại Điều 9); giải quyết lần đầu thường không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý (Điều 28); không đồng ý hoặc quá hạn chưa được giải quyết thì có 30 ngày để khiếu nại lần hai (Điều 33), giải quyết lần hai thường không quá 45 ngày (Điều 37; phức tạp hoặc vùng xa thì dài hơn). Các thời hạn này không đổi trong bản hợp nhất Luật Khiếu nại cập nhật 9/2025; cấp có thẩm quyền giải quyết lần hai nay do đổi tổ chức chính quyền địa phương nên hỏi UBND xã người nhận đơn. Muốn kiện ra Tòa án nhân dân khu vực: thời hiệu 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định (Luật Tố tụng hành chính, Điều 116); khi đã kiện thì Tòa yêu cầu chọn khiếu nại hoặc kiện (Điều 33). Xem thêm tình huống n05, n06 bên dưới.

Quy định riêng theo địa phương

Nhiều mức hỗ trợ do tỉnh, thành phố quy định (tạm cư, thuê nhà, di chuyển tài sản, suất tái định cư tối thiểu, hỗ trợ khác). Chọn tỉnh/thành để xem văn bản đang có trong trang, kèm số điều. Tỉnh/thành chưa có trong trang thì hỏi UBND xã, phường. Sẽ bổ sung dần.

Giấy tờ nên chuẩn bị và cách làm để không thiệt

• Căn cước của các thành viên có quyền lợi; giấy đăng ký kết hôn; giấy khai sinh (khi cần chứng minh nhiều hộ).
• Sổ đỏ hoặc mọi giấy tờ về đất (bản gốc để đối chiếu, bản sao để nộp); với đất chưa có sổ, gom giấy tờ chứng minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.
• Giấy phép xây dựng, bản vẽ, hóa đơn, ảnh chụp nhà và vườn (có ngày tháng) trước khi kiểm đếm.
• Mọi giấy do cơ quan nhà nước gửi: giấy mời họp, thông báo, biên bản, phương án. Nhận gì giữ nấy, có dấu nhận.
• Ghi lại ngày giờ, người dự, nội dung các buổi làm việc. Có ý kiến thì viết thành văn bản, giữ một bản.
• Đi họp, đi kiểm đếm, xem kỹ phương án bồi thường, hỏi rõ điều chưa hiểu. Làm việc bằng thái độ hợp tác, ôn hòa thì thường thuận lợi hơn. Nếu thấy chưa thỏa đáng, hãy dùng quyền góp ý, đối thoại và khiếu nại đúng cách, đúng hạn.

Câu hỏi hay gặp

Danh sách văn bản đã dùng làm căn cứ

Mỗi bước, thời hạn, quyền lợi trong trang đều ghi dòng "Căn cứ" (tên văn bản và điều khoản). Điều nào chưa có căn cứ trong tài liệu của chúng tôi thì ghi rõ và dặn hỏi UBND xã, phường.

Phần chưa có trong trang này

Nhiều mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định, như đơn giá nhà và cây trồng, mức hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi thu hồi dưới 30% đất nông nghiệp, hạn mức đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa, suất tái định cư tối thiểu. Bạn hỏi UBND xã, phường hoặc đơn vị bồi thường văn bản của tỉnh đang áp dụng cho dự án của mình.

Trang đã đối chiếu Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 226/2025, Nghị định 49/2026, Nghị định 151/2025, Nghị định 124/2020, Luật Nhà ở 2023, Nghị định 95/2024 và 54/2026 (nhà ở tái định cư), Luật Thủ đô 2026, Luật Khiếu nại (bản hợp nhất 9/2025), Luật Tố tụng hành chính và Luật Tố cáo. Quy định khung của UBND tỉnh, thành đã có cho cả 34 tỉnh, thành (chọn tỉnh, thành của bạn ở phần trên). Bảng đơn giá chi tiết cho nhà, cây trồng và giá đất cụ thể thì mỗi nơi một khác, có nơi chưa có trong tài liệu của chúng tôi, nên hãy hỏi UBND xã, phường. Riêng Đồng Nai đang cập nhật thêm số liệu. Văn bản mới hơn có thể làm chi tiết thay đổi, chúng tôi sẽ cập nhật. Khi cần chắc chắn, bạn nên nhờ luật sư xem hồ sơ.